買房爭議三：房屋交易萬萬稅

房屋交易時有琳琅滿目的稅費要繳交，到底包含哪些種類呢？在購屋時一定要特別注意，否則一不小心就會爆預算

買方需支付的費用與稅費

1. 契稅
   • 稅率：4%（以房屋評定現值計算）。
   • 說明：契稅是買方在取得房屋產權時需繳納的稅款。
2. 土地增值稅（代賣方繳納）
   • 稅率：通常10%，但賣方有權選擇由買方支付。
   • 說明：土地增值稅的實際稅率取決於土地漲價率，計算依據為政府公告的土地現值。
3. 代書費
   • 費用範圍：約5,000至10,000元（視地區與代書服務內容）。
   • 說明：支付給代書（或地政士）的費用，用於處理過戶相關文件。
4. 印花稅
   • 稅率：成交金額的0.1%。
   • 說明：買賣契約書需貼上印花稅票。
5. 登記費
   • 費用：每件登記約1,000元。
   • 說明：由地政事務所收取，作為產權移轉登記的行政費用。
6. 貸款相關費用（如有貸款）
   • 包含：
     • 抵押權設定費：約0.1%-0.3%（以貸款金額計算）。
     • 銀行手續費：依銀行規定，約為貸款金額的0.3%-1%。
   • 說明：這部分費用僅在買方使用房貸時需支付。

二、賣方需支付的費用與稅費

1. 土地增值稅
   • 稅率：一般為20%，但可根據持有期間與自用住宅條件減免。
   • 說明：賣方需負擔土地部分的增值稅，若土地屬自用住宅且符合條件，可享受減免優惠。
2. 房地合一稅
   • 稅率：依持有期間計算，稅率如下：
     • 持有1年以下：45%。
     • 持有1-2年：35%。
     • 持有2-5年：20%。
     • 持有超過5年：15%。
   • 說明：若房地產於2016年1月1日以後取得，出售時需依房地合一稅制課稅。
3. 仲介費（如透過房仲）
   • 費用：成交金額的3%-6%（雙方可議價）。
   • 說明：由賣方支付給房仲公司的服務費。
4. 代書費
   • 費用：約5,000至10,000元。
   • 說明：與買方的代書費性質相同，通常用於處理過戶文件。
5. 銀行貸款解約費用（如有貸款）
   • 費用：依銀行約定，可能產生違約金或貸款解約費。
   • 說明：若賣方房屋尚有貸款，需提前解約並支付相關費用。

三、費用負擔的一般原則

• 契稅、登記費、印花稅通常由買方負擔。
• 土地增值稅、房地合一稅通常由賣方負擔，但可透過買賣雙方協商進行分攤。
• 仲介費和代書費則由雙方依約定分擔，通常是各付各的部分。

四、實際案例費用範例

假設房屋成交總價為1,000萬元，以下是雙方可能的費用負擔概況：

買方：

• 契稅：40萬元（1,000萬 × 4%）。
• 登記費：1,000元。
• 印花稅：1,000元（1,000萬 × 0.1%）。
• 代書費：5,000元。
• 貸款相關費用（如有）：視貸款金額而定。

賣方：

• 土地增值稅：依公告現值及土地漲幅計算。
• 房地合一稅：視持有期間及交易獲利計算（例如持有2年，需支付成交獲利的35%）。
• 仲介費：成交價的3%-6%。

結語

房屋買賣涉及多項稅費與費用，雙方在交易前應充分了解各自的費用負擔，並與代書、房仲或地政士確認細節，以避免產生爭議或額外支出。如果有其他特殊情況（如繼承房產或贈與），相關費用與稅率可能會有所不同，建議諮詢專業人士以獲得準確資訊。